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购房保障问题

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腾讯财经出品
当阳光照进事实
2015-07-20 第61期 往期回顾

为房死磕:深圳二手房违约潮调查99人参与了讨论

·房价暴升之下,为了数十万,甚而百万的可能利益,深圳的二手楼交易已成违约高危区。被违约的买家们,自成抱团作战的状态,共谋进退,并寄望司法、国土、银监等地方部门施以缓手。舆论与道德的风向,也对违约业主们带来了不利因素。

7月上旬,一则图文并茂的关于深圳二手楼违约的新闻引爆了网络。

在深圳龙岗坂田的一个房产单位,买卖双方公然对峙,房主组织多人向买房人强行收房。在争执中,有协警辣椒水意外喷到婴儿眼睛内,引起国内网民的一片惊呼。

这类新闻,向全国网民揭开了深圳二手房违约潮的涌动,以及背后的激烈对抗。

然而,绝大部分的纠纷并非诉诸如此极端的暴力,更多的是买卖双方在法律和程序上“斗智斗勇”。

“添添妈”(网名)是《棱镜》在深圳接触的,多宗二手楼违约诉讼的当事人之一。作为本次调查的主人公,她同时是深圳一个二手房被违约买家组织的召集人。这群当事人选择与二手楼违约业主对簿公堂,忙于在不同的庭审指控,或者为别的原告助阵观战。

法庭上的场面不乏针锋相对。添添妈就曾记得7月初的一次庭审场面:辩方律师就不断质疑买房的首期款能力,指责原告没有买楼意愿,以此作为己方违约的理据。

选择对簿公堂的买家,他们的目标大体相同:不向房主的加价等要求妥协,要求违约者继续履行卖楼,或者付出高额赔偿。

在深圳,类似官司在2015年急速增加。法庭以外也不乏争战。买卖双方的各种谈判、对质,斗智斗勇,乃至暴力冲突,正为这轮中国地产史上罕有的二手楼违约潮描画各种情节,并在媒体上逐渐被曝光,光怪陆离,人性荒诞。

各种怪状的根源,是2015年4月以来暴升的深圳房价。目前,深圳二手楼均价已超过3万5千元/平方,楼宇单位的交易价码通常以7位数计,买入90平米的二手楼单位通常花费300万元以上,以4成首期款比例计,首期投入超过百万。

房价暴升之下,为了数十万,甚而百万的可能利益,深圳的二手楼交易已成违约高危区。被违约的买家们,自成抱团作战的状态,共谋进退,并寄望司法、国土、银监等地方部门施以缓手。舆论与道德的风向,也对对违约业主们带来了不利因素。

楼市“330”新政之后立案二手房交易违约案件不久将在深圳发生首个判例——越来越多的人相信这个判例很可能判决违约方20%的房价赔偿,甚至差价损失。

更关键的是,深圳地方政府正在对房产价格的暴升进行抑制。譬如,7月上旬,深圳市规划国土委联合深圳市房地产经纪行业协会,在全市范围内开展房地产经纪行业年度检查,对未备案的“黑中介”,以及发布不实信息协助炒卖房源等现象进行清理整顿。

这个夏天,深圳众多二手房成为火中之栗。被违约的买家们纷纷自言:为了房子,他们已成死磕。

追不上的房价

添添妈对《棱镜》说,去年她一度到北京居住,但年底时选择回到深圳置业。“在外地生活时,我对深圳朝思暮想。回来后本想换个房子,却变成了专业维权的人,和一堆被违约者东奔西走”

本年初,为了改善住房,添添妈卖掉了在深圳前海的房子,时价289万元。半年以后,她的房子已被炒到高达450万元。

前海地区是深圳房价暴升最快的地区之一。挟自贸区概念,去年前海地区已被业内炒作“房价必超10万”。 上月,《棱镜》到当地不同的楼盘中介询问,均被告知,各楼盘的房价在五、六月期间继续大涨,涨幅约1万元/平方米。

“330新政”被广泛认同为推动这波二手楼楼价上涨的重要助推器。2015年3月30日,中国各地的二套房商业贷款,从此前的7成首付降低为4成首付。

深圳的炒楼现象亦见兴盛。据中联链家的统计,深圳楼市的投资客占比已超过三成,达到了2007年的高峰水平。与此同时,从股市盈利,希望落袋为安的投资客占比持续上涨。

多个房产中介都描述,很多330之前卖楼的业主,在签约后都表示后悔,并提出违约、加价——“很少卖家说加个10万20万的,都是想加30万到100万。”

添添妈的被违约属于后知后觉。当在签订买卖合同以后,她与卖方就失去了联系,她能得到的仅有的短信回复,是业主不断更改履约的时间,一推再推。

“后来我才知道,业主在二月份就悄悄撤了担保(注:卖方担保是二手房履约的必须手续之一)。那个时候,这个房子已经涨了几十万,但我就没想到他会违约。”

添添妈说,她遭遇的违约情形,代表着大批类似家庭的困境。“我买房的价格是510万,现在市价都超过800多万了,不去争取履约的话,以后更没有机会在该地区买楼。”

个别买房者甚至会遇上一房多卖,多方违约的倒霉事。

譬如《棱镜》了解到,一名业主把某单位用200 、216、238、280万的价格先后卖给4个不同的买家。该案原告(买家)代理律师史显超在调查时发现,该业主有数十套物业,是二手楼交易诉讼的常客。

 

低成本的违约

 

《棱镜》在近月接触了数十个违约个案。这些个案例,无论卖家有预谋的违约,还是突然提出的违约理由,都引起了买房者们强烈反应,纠纷也由此而生。

业主们的各种违约理由,称得上包罗万象。有业主称自己要离婚,有的说醉酒后签的合同,有的改口“自己其实不是业主”,有的说岳母不同意卖楼……;林林种种。

深圳中院进入诉讼阶段的二手房买卖合同纠纷案件,在上月已超过2千起;深圳各区法院目前涉及二手房纠纷的案件已超过6千宗。

在事实违约以后,业主们通常会向买房提出加价。若不能达成协议,那些因为刚需而置业的家庭,往往就要与这些业主走上对簿公堂之路。

添添妈目前是深圳一个二手楼交易违约群的群主之一。她根据对群信息的统计分析说,群里有接近500个群友,已经选择了法律诉讼的道路,选择与违约的业主打官司。

《棱镜》从深圳司法界多个渠道获得的消息显示,深圳中院进入诉讼阶段的二手房买卖合同纠纷案件,在上月已超过2千起;深圳各区法院目前涉及二手房纠纷的案件已超过6千宗。

深圳知名房地产律师张茂荣对《棱镜》说,他在深圳从业20多年,第一次遇到如此大量的二手房买卖纠纷案件。“4月5月我们接手的案子,就已经是去年一年的总和。案情基本上差不多,都是房价上涨了,业主不卖了,买方因此起诉。”

张茂荣正被买方家庭们视为“救星”。他最近多次开展二手房违约司法诉讼的启蒙活动,又代理了多宗买家状告业主的案件。上月中,张茂荣第一次接触《棱镜》时,他直言,深圳二手房违约潮之盛,重要的原因来自地方法院的裁判。

“有次开庭,被告业主直接说我不卖了,你法院判决我也不去履行,真是很猖狂。卖方的违约成本太低了,明明房价都上涨了40%了,如果法院还判处较低的赔偿,等于纵容业主毁约。”

《棱镜》接触了十数名涉案违约业主,绝大部分都没有接受采访。在仅有的数次交流中,违约业主强调,目前违约充其量是赔偿房屋买卖合同价格的10%,而这个数字远不及深圳楼价的上升速度。

在一份《棱镜》得到的,被摄录的买卖方谈判录像中,违约业主非常坦白:“我前海的房子510万涨到710万了,我是不会履约的。法庭判的赔偿(10%)不可能超过差价,你要告我的话,浪费时间。”

多位深圳法律界人士均对《棱镜》表示,深圳地方法院过去对房屋买卖违约的赔偿裁判较轻,普遍以赔付双倍定金,或者以不超过合同交易价10%的金额来定量,这无形中打击了被违约买家的追究积极性。

 

选择死磕

处于被动以及弱势一方的被违约方,在5月底开始主动行动,抱团出击。

作为家庭主妇,添添妈曾自行调查业主的背景。“两夫妇,男的供职某知名银行,女的在地产公司上班,在深圳好几套房产,居然还违约。”她说,“后来谈判,他们只肯赔定金的利息钱,这是在打发要饭的吗?”

在《棱镜》的走访中,部分受违约影响的买房者表示,楼房业主们的职业身份,以及他们面对诉讼的态度,激化了双方的矛盾。这些业主的职业身份,包括大学教授,公务员,政府公职人员等等。

“想到谈判时,对方的态度就气的牙疼。现在就是要告啊,怎样也奉陪到底,这口气难咽下去!”一个买家说。

添添妈说她已成为二手楼交易的法律专家。在接受《棱镜》采访时,她不时接听其它被违约者的电话,告诫买家们保留各种卖方违约的证据,有时候这些交流会在互联网群组里进行,群员们不时还要群主提防混入群里的卖家“奸细”。

事实上,二手楼买卖涉及的流程繁复,每一步的做法,都可能为纠纷埋下胜败的伏笔。这是一种细碎、婆妈但不失心计的过程:“有时候还需要我们自己来找证据。对方突然冒出个老婆来,那老婆说她不知道卖了房子,你就很被动了。”

在庭审上,业主们经常使用的一个辩护方法,是声称夫妻中有一方不同意卖房,甚至进行事实离婚,以此推论,该夫妻双方共有产权的房屋不应履行交易。另外,有的业主事先构建外债,事先让自己的房子被查封,被抵押,以增加交易履行的难度。

原告们更闲不下来:寻找失联的业主,到业主的工作机构施压,应对法庭上可能出现的反控,冒着酷热与大雨参加集体公开活动……。诉讼流程复杂,前景未卜,给他们带来了更多压力。

6月初,这个群体在一次活动中,获得了深圳中院的一名庭长的会见。参与者说,该位庭长当时表示,保证法律一定会保护守约的人。

这次会面给添添妈们打上了一直强心针。“当时我们提出能把裁决的赔偿提高,很多人还表示要业主履行合约,争取房子过户。”添添妈说,“对方(庭长)也说了,今后的裁决将会有所调整。我们觉得,这样就能提高卖方的违约成本。”

另一边,他们的对手,涉及官非的业主们,也会互相交流做被告的反击经验。在一个违约业主的网络群里,有个业主这样说:“解约有什么道德问题?选择打官司的买房者其实是贪婪的,他们会因此失去更多,活该被律师宰。起诉?来就是了。”

看到转机

6月中旬开始,深圳地方媒体开始零星报道二手房违约的极端案例。本文开始所讲述的两方争房祸及婴儿的事件,更引来全国网民的强烈反响。

舆论风向与道德因素,逐渐给违约业主们带来了不利。

来自律师与卖家的一些信息表明,深圳的部分律师事务所目前不再接受违约方,也就是业主的诉讼委托,因为这不利于接收数量众多的被违约方(买家)的诉讼,在社会上也较易被指责为缺乏道义。

更为明确的消息是来自深圳一个地方司法部门对中介行业进行的培训。在该培训中,司法部门提醒中介要小心违约行为,并明确表示,法庭可以支持对二手房违约裁以高达房价20%的赔偿,以及要求违约方继续履行卖房合同。

在买卖双方之间,中介的角色甚为微妙,很多违约后的买卖谈判,都是通过中介来进行。实际上,很多被违约的购房者都对中介流露出各种猜测和不满。他们认为,有些卖家决定违约,是因为中介总是在对深圳的楼市唱多,个别中介为了获得更高的佣金,不惜鼓动业主违约、抬价。

7月上旬,深圳市规划国土委联合深圳市房地产经纪行业协会在全市范围内开展房地产经纪行业年度检查,检查范围涉及全市400余家房地产经纪机构及其下辖1000余间房地产经纪分支机构,对未备案的“黑中介”以及发布不实信息协助炒卖房源等现象进行清理整顿。

不过,许多中介向《棱镜》表示他们在违约链条中处境委屈。深圳中原地产一位不愿具名的高级经理说,他们每一个中介经理手上都有房产纠纷,业主违约的情况,几乎占了二手房交易的一半,这对他们来说构成了很大的麻烦。

“中介都想做和事佬,对于纠纷的自然反应,自然是说服买方补点钱,劝卖方体谅下买房,促成双方协调解决。”这名高级经理说。“不过,实在要打官司的话,中介在理论上必须要维护守约那一方。”

更为重要的信号是,深圳对二手房违约的首个判例,可能会朝着被违约方的方向发展。

根据《棱镜》的了解,“330新政”以后发生的二手房交易违约案件,将在深圳发生首个判例——越来越多的律师,被违约者,乃至违约业主都开始相信,这个判例很可能判决违约方20%的房价赔偿,甚至差价损失。

不过,对于那些要求违约业主继续履行合同的买房者来说,他们还要面临各种挑战:即使法院判决合同继续执行,他们将遇到“执行难”的问题,而且,按照目前银监局的规定,有纠纷的房屋,在贷款申请上有技术上的困难。

为了让房子买卖能继续进行,添添妈已经做好了一次过付清房款的准备。“我这是死磕到底,借也要把这几百万凑起来。在深圳,有多少个买房子的人,能一次拿出几百万来?”

然后,像其他很多遭遇违约,仍选择在深圳置业的买房者一样,添添妈表达了各种失望。他们说,在这场死磕中,自己是孤单的,而这个城市的违约风气如此兴盛,不禁让他们意兴阑珊。

《棱镜》发稿前的7月初,有报道指,深圳楼市的成交量明显下降,二手房市场放盘量增加,报价也开始下调。报道分析道,随着深圳房价涨势降温,二手房交易的违约或许会逐步减少。

也有卖家在网络上表示乐观——“这是一场持久战,对起诉奉陪到底。我(违约)无非是承担违约金,这官司拖上两年,我有房在;但到时房价涨了,买家更买不起。”